Dejana Stošić (26) već sedam godina živi kao podstanarka u Beogradu, gde se doselila iz malog grada na jugu Srbije. Iako je nedavno pronašla bolje plaćen posao kao koordinatorka u jednoj privatnoj firmi, visoki troškovi života i dalje joj ne dozvoljavaju da se preseli iz zajedničkog stana u kom trenutno živi.

“Do posla mi treba sat i po, ali ne mogu da se preselim bliže jer se kancelarija nalazi u jednom od skupljih delova Beograda”, kaže. “Već godinama više od pola plate trošim na kiriju i račune.”

Pre nekoliko godina, nevladina organizacija Ministarstvo prostora, koja se u Beogradu bavi urbanim razvojem, kreirala je javno dostupnu mapu koja beleži oglase za izdavanje i prodaju stanova i upoređuje ih s prosečnim i medijalnim zaradama. Dejanino iskustvo nije izuzetak — većina delova grada danas je označena crvenom bojom, što ukazuje da je stanovanje nepriuštivo.

Kupovina sopstvenog stana već duže vreme je njen san.

Nedavno je Vlada Srbije pokrenula program subvencionisanih stambenih kredita za mlade od 20 do 35 godina koji kupuju svoju prvu nekretninu. Iako je učešće simboličnih 1%, u početku je bilo neophodno imati ugovor na neodređeno vreme, dok su nezaposleni morali da obezbede jemca. Nakon brojnih kritika, u maju su pravila izmenjena — sada i osobe sa ugovorima na određeno vreme mogu konkurisati pod istim uslovima kao i nezaposleni. Zahvaljujući toj izmeni, Dejana sada ispunjava uslove za program, čime je prevazišla prepreku koju je ranije predstavljao njen nestalni radni status.

Prema podacima sajta Numbeo, mesečna kirija za jednosoban stan u centru Beograda kreće se između 600 i 1.200 evra. Na periferiji su cene nešto niže — od 300 do 650 evra. U te iznose nisu uračunati mesečni troškovi komunalija.

Eurostat definiše pristupačno stanovanje kao ono koje ne premašuje 40% raspoloživog dohotka domaćinstva. Kako objašnjava Marko Aksentijević iz Ministarstva prostora, u taj prag ulaze troškovi stanarine ili rate kredita, kao i svi mesečni računi.

Prosečna plata u Srbiji u decembru 2024. iznosila je 837 evra, prema podacima Republičkog zavoda za statistiku. Međutim, mnogi građani zarađuju znatno manje. Relevantniji pokazatelj je medijalna plata, koja označava tačku na kojoj polovina zaposlenih zarađuje manje, a polovina više. U istom mesecu, medijalna plata iznosila je 677,60 evra.

“To znači da porodica sa dve medijalne zarade u Beogradu može da izdvoji najviše 400 evra mesečno za stan i račune, a da to ne postane preveliko finansijsko opterećenje”, kaže Aksentijević. “A stanovi koji se izdaju za taj iznos uglavnom su garsonjere”, dodaje. “Ljudi su prinuđeni da biraju između skučenog prostora i visine stanarine koju zapravo ne mogu da podnesu. Situacija je ozbiljna.”

On dodaje da većina zaposlenih u javnom sektoru, obrazovanju i uslužnim delatnostima — gde su zarade često ispod proseka — jednostavno ne može sebi da priušti stanovanje u blizini radnog mesta.

Pandemija COVID-19, praćena ratom u Ukrajini, značajno je povećala troškove života i dodatno produbila već postojeću stambenu krizu u Evropi.

“Cene zakupa u Beogradu su 2022. skočile i povećale se za čak 50% za manje od godinu dana. Taj nagli rast uglavnom je bio posledica dolaska hiljada ruskih državljana koji su bežali iz svoje zemlje nakon što je Rusija pre više od tri godine započela invaziju na Ukrajinu”, rekli su iz City Expert-a, jedne od najvećih agencija za nekretnine u Srbiji, za K2.0. Nakon tog naglog skoka, cene su se postepeno spuštale u naredne dve godine: pale su za oko 20% u 2023. i još za 10% u 2024. godini.

Kako cene stanova, tako i kirije rastu, stanovanje postaje sve veći finansijski teret širom Zapadnog Balkana — regiona koji je u poslednjih pet godina zabeležio neke od najdramatičnijih skokova cena u Evropi.

U gradovima kao što su Beograd, Tirana i Priština, ukupni troškovi kirije i komunalija približavaju se, pa čak i premašuju, prosečne mesečne plate. Sve veći jaz između ponude i potražnje nastavlja da gura cene nekretnina i kirija naviše, čineći stanovanje sve nepristupačnijim, naročito mladima i ranjivim socijalno-ekonomskim grupama.

Građani Kosova se sele u nepriuštive urbane oblasti

Prošla godina označila je prekretnicu u urbanom razvoju Kosova. Prema podacima UN-Habitat-a, programa Ujedinjenih nacija za ljudska naselja i održivi urbani razvoj, prvi put većina stanovništva — 50,2% — živi u urbanim sredinama, u poređenju sa 38% iz 2011. godine.

“Ovo predstavlja značajan pomak ka urbanom načinu života i odražava šire društveno-ekonomske promene koje se dešavaju u celoj zemlji”, kaže Besnike Koçani, savetnica za prostorno i urbanističko planiranje iz UN-Habitat-a, za K2.0.

Rat na Kosovu 1998–1999. imao je veliki uticaj na dostupnost stanova. Prema rečima Koçani, 40% kuća je uništeno ili teško oštećeno. Kao odgovor, veliki deo stanovništva sa sela preselio se u gradove u potrazi za skloništem.

“Kao rezultat toga, došlo je do značajnog porasta neformalnih objekata za stanovanje, naročito tokom ranih 2000-ih. To se desilo uglavnom zbog slabe institucionalne kontrole i nedostatka prostornog planiranja”, dodaje Koçani.

Urbane sredine Kosova postale su gušće, sa preovlađujućim višeporodičnim zgradama koje su često nastajale bez obzira na kapacitete infrastrukture i pravila urbanističkog planiranja. To je dovelo do nekontrolisanog urbanog širenja, povećanog pritiska na javne usluge i produbljivanja razlika u razvoju između opština. Neke oblasti, posebno Priština, u poslednjim godinama doživele su novi građevinski bum. Prema podacima UN-Habitat-a podeljenim sa K2.0, ukupan broj stambenih jedinica porastao je za 41,3%, sa 412.000 u 2011. na 583.000 u 2024. Istovremeno, broj praznih kuća i stanova skoro se udvostručio, sa 99.808 u 2011. na 182.849 u 2024. godini.

Ovaj porast stope praznih stanova usko je povezan sa brojnom kosovskom dijasporom — stotinama hiljada građana koji žive i rade u inostranstvu, posebno u zapadnoj Evropi. Mnogi među njima ulažu u nekretnine u svojim rodnim gradovima, bilo kao plan za penziju, vid finansijske sigurnosti ili način da ostave trag u porodičnom nasleđu. Ipak, te nekretnine tokom većeg dela godine ostaju prazne, jer se vlasnici u njih vraćaju samo tokom praznika ili letnjih odmora. Iako ovakve investicije podstiču građevinsku aktivnost, istovremeno iskrivljuju tržište — smanjuju ponudu dostupnog stambenog prostora i doprinose veštačkom rastu cena.

U Prištini, mesečna kirija za jednosoban stan kreće se od 225 evra na periferiji do preko 300 evra u centru, prema sajtu Numbeo. Pregled oglasa na sajtovima agencija kao što su Re/Max Kosova i Infinity Property pokazuje da su stanovi ispod 300 evra gotovo nepostojeći. Trosobni stanovi se izdaju za više od 300 evra van centra i preko 600 evra u centralnim delovima grada.

Nema zvaničnih podataka o tome koliko su cene nekretnina na Kosovu porasle poslednjih godina. “Moja procena je da su cene porasle između 20 i 30% u poslednjih nekoliko godina”, kaže Driton Tafallari, stručnjak za stanovanje i urbani razvoj. Na osnovu analize odnosa između prosečnih plata i tržišnih cena stanova, on objašnjava da osoba koja prima prosečnu platu na Kosovu mora da radi puna dva meseca, ne trošeći ni dinar, kako bi mogla da priušti samo jedan kvadratni metar stambenog prostora. “To je skoro duplo više vremena nego što je potrebno prosečnom građaninu EU da zaradi za isti prostor”, dodaje. Čak i bez zvanične statistike, jasno je da su cene u naglom porastu — još 2014. stan od 64 kvadrata u ulici “Rruga B” prodavan je za 720 evra po kvadratu, dok prosečna cena danas premašuje 1.300 evra.

Iako je dostupnost stanova na Kosovu formalno porasla, pristupačnost ostaje ozbiljan izazov — i nije jedini. Besnike Koçani iz UN-Habitata napominje da i formalna i neformalna naselja trpe ozbiljne infrastrukturne nedostatke: neadekvatno vodosnabdevanje, kanalizacija, energija i saobraćaj i dalje su nerešeni problemi.

U poređenju sa susedima u regionu, Kosovo ima najnižu prosečnu platu. Prema poslednjim podacima iz decembra 2024, prosečna neto zarada iznosi 552 evra. Albanija se nalazi između Beograda i Prištine kada je reč o prihodima — prosečne mesečne plate su oko 30% niže nego u Srbiji i 37% više nego na Kosovu.

Život s roditeljima – iz nužde, ne iz izbora

I Albanija se suočava sa sličnom stambenom krizom: rastuće kirije i stagnacija plata čine samostalan život sve nedostižnijim za mnoge mlade. I pored neprekidne gradnje i ubrzanog urbanog razvoja, pristupačnost stanovanja ostaje ključna prepreka, naročito u glavnom gradu.

Za Emrea Berishu, 25-godišnjeg taksistu iz Tirane, to znači da živi sa roditeljima u porodičnoj kući — kao i 70% mladih u Albaniji. Dok vozi pored šarenih fasada Tirane, deli svoje sumorno viđenje situacije: “Ne vidim kako ću ikada moći da priuštim da se iselim – plata bi mi morala da se skoro udvostruči da bih to mogao da izdržim”, kaže Berisha.

Iznajmljivanje jednosobnog stana u Tirani košta između 500 i 900 evra mesečno, dok slični stanovi u predgrađima koštaju između 350 i 500 evra, prema sajtu Numbeo. Ove cene, koje ne uključuju mesečne troškove komunalija, već daleko prevazilaze prag od 40% mesečnih prihoda koji definiše priuštivo stanovanje.

Tirana, Priština i Beograd predstavljaju ekonomske centre svojih zemalja i privlače veliki broj mladih koji dolaze na studije i u potrazi za poslovnim prilikama. Za razliku od Berishe, mnogi od njih nemaju porodični stan u ovim urbanim sredinama i prinuđeni su da iznajmljuju. “To što nemaju stan u vlasništvu, uz visoke cene, čini im život jako težim”, kaže albanska ekonomistkinja Teuta Nunaj-Kortoçi.

“U teoriji, jedini izlaz iz života s roditeljima je brak i podizanje bankarskog kredita”, kaže Berisha, misleći na finansijski teret kredita koji je lakše podeliti na dvoje.

Pored standardnih bankarskih kredita, Berisha ima male šanse da se kvalifikuje i za program subvencionisanih kredita za mlade bračne parove u Albaniji. Program je pokrenut 2018. godine, a revidiran 2020, i od tada se isključivo fokusira na podršku parovima. Ipak, suočen je sa čestim kritikama zbog neefikasnosti i ograničenog obuhvata. U 2025. godini, Grad Tirana podržao je oko 1.200 parova u dobijanju socijalnog stanovanja. Da bi se kvalifikovali, porodice moraju dokazati da nemaju nekretninu u vlasništvu ili da žive u uslovima ispod minimalnih standarda.

Potražnja za ovim programom znatno prevazilazi njegove kapacitete. Između 2018. i 2022. godine, od ukupno 7.645 prijava, odobreno je samo 2.652 — manje od polovine, prema zvaničnim podacima.

U Beogradu, Stošić deli slično iskustvo. “Kupovina nekretnine mi i dalje deluje kao nemoguća misija — možda ako se udam i dobijem decu, mogla bih da dobijem stambeni kredit za bračne parove”, kaže Stošić.

U Srbiji je Skupština nedavno usvojila izmene zakona o subvencionisanim stambenim kreditima za građane između 20 i 35 godina. Bez obzira na radni status, kupci prve nekretnine mogu da konkurišu za državne kredite u iznosu do 100.000 evra. Učešće iznosi svega jedan procenat, a otplata može trajati do 40 godina. Nakon što je zakon usvojen, prijavilo se nekoliko hiljada ljudi, pa su pojedini ekonomski stručnjaci ovu meru ocenili kao neodrživu.

Postoje još dva oblika stambenih kredita za parove koji se bore da dođu do sopstvene nekretnine, a namenjeni su za kupovinu kuća u nerazvijenim mestima i selima. Ministarstvo za brigu o selu je 2021. pokrenulo program kojim dodeljuje bespovratnih 10.000 evra porodicama koje žele da kupe kuću na selu. Program je otvoren za osobe mlađe od 45 godina — uključujući bračne i vanbračne partnere, samohrane roditelje i mlade poljoprivrednike. Pravo učešća imaju podstanari sa diplomom iz oblasti medicine, farmacije, poljoprivrede, veterine ili zanata — profesija koje se smatraju kompatibilnim sa životom na selu.

Na Kosovu trenutno ne postoji nijedan program stambene podrške namenjen mladima. Ipak, Skupština Kosova je u decembru 2024. usvojila Nacrt zakona o socijalnom i pristupačnom stanovanju, koji postavlja temelje osmogodišnje nacionalne stambene strategije i predviđa formiranje Stambene agencije koja bi centralizovala i pratila sprovođenje. Zakon uvodi različite inicijative pristupačnog stanovanja, uključujući subvencije za kupovinu stanova, pri čemu su mladi jedno od 17 ciljnih grupa. Osim toga, zakon predviđa i socijalno stanovanje za one koji ne mogu da priušte tržišne cene, pri čemu zakup ne sme prelaziti 30% prihoda domaćinstva. Iako su mladi sada uvršteni kao posebna kategorija korisnika, konkretne mere za njih još nisu definisane.

Može li socijalno stanovanje biti rešenje?

U zapadnoevropskim zemljama, socijalno stanovanje nije namenjeno samo najugroženijima, već i ljudima sa stabilnim, ali prosečnim primanjima — kako bi im se omogućio ulazak na tržište nekretnina. U Srbiji, Kosovu i Albaniji situacija je bitno drugačija. Iako sve više ljudi teško dolazi do krova nad glavom, dostupno socijalno stanovanje u ovim zemljama i dalje je gotovo isključivo rezervisano za one u najtežoj ekonomskoj situaciji. Čak i tada, liste čekanja su duge.

U Albaniji je broj stanova za socijalno stanovanje izuzetno mali i gotovo u potpunosti je namenjen socijalno ugroženim porodicama. Prema izveštaju Ekonomske komisije Ujedinjenih nacija za Evropu iz 2014. — poslednjoj dostupnoj analizi — socijalno stanovanje, javno i privatno, čini svega 0,1% ukupnog stambenog fonda. U Srbiji, država poseduje tek 0,5% ukupnog tržišta nekretnina, i te jedinice iznajmljuje ili prodaje po subvencionisanim cenama.

Srbija je 2016. iz svog pravnog okvira izbacila pojam “socijalno stanovanje” i zamenila ga konceptom “stambene podrške” kroz novi Zakon o stanovanju i održavanju zgrada. Taj koncept uključuje stanove za niskoprimajuće porodice koje plaćaju snižene kirije, ali su i dalje u obavezi da plaćaju sve režije. Za mnoge — posebno sezonske i neformalne radnike — čak su i ti računi previsoki, što ih često gura u dugove i dovodi u rizik od iseljenja, navodi A11 — Inicijativa za ekonomska i socijalna prava iz Beograda.

Iako je socijalno stanovanje i dalje formalno namenjeno ugroženim grupama, broj onih kojima je potrebna pomoć stalno raste. Prema podacima Ministarstva građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture, samo 10% najbogatijih u Srbiji može da kupi ili iznajmi stan bez finansijskog pritiska.

“To jasno pokazuje da država mora da pruži podršku mnogo širem sloju stanovništva, a ne samo onima koji žive u krajnje teškim uslovima”, ističe Aksentijević.

Na Kosovu je socijalno stanovanje regulisano na opštinskom nivou i još uvek nije razvijeno u jedinstven nacionalni program. Od 2003. do 2024. godine većina opština izgradila je ili dodelila posebne zgrade isključivo za korisnike socijalnog stanovanja. Prema podacima Ministarstva za životnu sredinu, prostorno planiranje i infrastrukturu (MMPHI), 20 opština trenutno vodi sopstvene programe socijalnog stanovanja, i to po istom modelu — posebne stambene jedinice u kojima žive isključivo korisnici te pomoći.

Kao i u Albaniji i Srbiji, socijalno stanovanje na Kosovu namenjeno je ekonomski i socijalno ugroženim građanima. Međutim, mnogi drugi koji zarađuju prosečnu platu takođe nisu u mogućnosti da priušte sopstvenu nekretninu, što kupovinu stana čini sve nedostižnijom. Nedostatak opštinskog i socijalnog stanovanja nije samo izazov u zemljama Zapadnog Balkana, već i rastući problem širom Evropske unije.

Samo 8% ukupnog stambenog fonda u EU klasifikuje se kao socijalno stanovanje, prema podacima Organizacije za ekonomsku saradnju i razvoj (OECD). U 2022. godini, 69% stanovnika EU živelo je u sopstvenim stanovima, dok je preostalih 31% bilo u zakupu.

Kako je u drugim evropskim zemljama?

Između 2015. i 2023. godine, cene nekretnina u EU porasle su u proseku za 47%, dok su stanarine porasle za 18%, piše Efsyn, uticajni levo orijentisani dnevni list iz Grčke. Dok u zemljama Zapadnog Balkana u poslednjim godinama nije bilo protesta vezanih za stanovanje, građani u više zemalja EU izašli su na ulice zahtevajući da države reše stambenu krizu.

U Španiji su u aprilu 2025. organizovani jedni od najvećih protesta, kada su hiljade ljudi marširale u više od 40 gradova tražeći bolje balansiranje između turizma i uslova života stanovništva. Protesti su nastavljeni pred početak letnje sezone, posebno na Kanarskim ostrvima, gde su građani pozvali vlasti da zaustave drastičan rast cena stanovanja. Španske vlasti pokušavaju da odgovore na krizu.

Tako je 2023. godine usvojen zakon o stanovanju koji je uspostavio nacionalni referentni sistem za cene zakupa. Sistem sadrži podatke o prosečnim cenama zakupa po regionima i uključuje mere kao što su poreske olakšice za stanodavce koji iznajmljuju po pristupačnim cenama. U područjima visokog pritiska, vlasnicima velikog broja nekretnina zabranjeno je da sklapaju nove ugovore po ceni višoj od referentne. Ipak, stambena kriza nije jedinstvena za Španiju.

Rastuće cene stanovanja i zakupa u Grčkoj već više od decenije izazivaju nezadovoljstvo javnosti. Ključni problem je nedostatak dostupnih stanova za lokalno stanovništvo, dok turizam i dalje dominira kao jedna od glavnih privrednih grana zemlje. Kako su cene nekretnina dostigle vrhunac 2024. godine, pristupačno stanovanje postaje sve dalji cilj. Prema pisanju Efsyn-a, oko trećina Grka troši više od 40% svog raspoloživog prihoda na stanovanje.

Dok se većina evropskih zemalja suočava s izazovima pristupačnosti stanovanja, Austrija se često ističe kao primer uspešne politike socijalnog stanovanja. Beč već više od sto godina gradi gradske stanove. Program je pokrenula Socijaldemokratska partija Austrije (SDP) 1922. godine, kada je Beč postao samostalna savezna jedinica. U početku se finansirao prodajom obveznica, a kasnije i prihodima grada, uključujući i poseban progresivni porez na vlasnike nekretnina i poreze na luksuznu robu — poznate kao “Breitnerov porez”, po finansijskom većniku Hugu Breitneru.

Program je bio prekinut samo tokom Drugog svetskog rata. U periodu od 2004. do 2019. godine Beč je izgradio 220.000 stanova u više od 2.300 zgrada u okviru ovog programa. Danas oko pola miliona Bečlija — od ukupno oko dva miliona stanovnika — živi u tim stanovima. Koriste se niskim kirijama, u proseku 6,67 evra po kvadratnom metru — cenom koja je za većinu građana EU i Zapadnog Balkana — nezamisliva.

Naslovna slika: Ferdi Limani / K2.0.

Napomena: Ovaj tekst je nastao uz podršku PULSE mreže, regionalne novinarske inicijative koja se zalaže za saradnički pristup u kreiranju sadržaja.