Kod nas su ulice i uličice godinama manje-više iste. Nekad davno prošaran blatnjavim rupama, danas je asfalt pun ulegnuća nastalih prolaskom silnih teretnjaka. Vožnja mnogim saobraćajnicama odavno liči na trke po zemljanom terenu. No, ima tu jedan novitet. Skromne porodične kuće koje su gledale na ulice i uličice sada su zamijenili soliteri, a naročito u naselju Lađa e Muhadžerve koje je smješteno nedaleko od centra Prištine. Upravo poželjna lokacija ubrzava izgradnju višespratnih stambenih zgrada.
U brojnim naseljima na Kosovu uopšte ne morate znati imena ulica da biste se snašli. U svrhu orijentacije često se koriste imena te regionalno ili etničko porijeklo porodica koje su prve naseljavale određeni kraj. Jedan od njih je upravo Lađa e Muhadžerve, što na albanskom znači Izbjegličko naselje.
Lađa e Muhadžerve su osnovale porodice koje su došle tu nakon 1878. godine, kada su Osmanlije poražene u Rusko-turskom ratu. Naime, Srbija je u tom sukobu ostvarila kontrolu nad velikim područjem koje je i dan-danas u njenom sastavu (južna Srbija) te protjerala većinu albanskog stanovništva koje je tu živjelo. Mnogi od lokalnih Albanaca_ki završili su na Kosovu.
Prema istorijatu naselja sadržanom u Prostornom planu Opštine Priština, na područje današnjeg Lađa e Muhadžervea prve porodice su stigle 1878. godine. Iako su same sebe nazivale po imenima sela iz kojih su došle, te porodice su ipak bile i ostale poznate kao muhaxherë (od arapskog muhadžir — “izbjeglica”).
Prostirući se na strmoj uzbrdici koja se proteže od Ulice Agama Ramadanija pa sve do groba predsjednika Ibrahima Rugove, Lađa e Muhadžerve je prepoznatljivo naselje smješteno nedaleko od jezgra glavnog grada Kosova.
Prije je ta padina bila načičkana kućama — uglavnom jednopratnicama i dvospratnicama — koje samo što se nisu naslanjale jedna na drugu. Oko njih su vijugali sokačići i još mnogobrojniji ćorsokačići.
Kako navode mještani_ke, rubna ulica naselja bila je od kaldrme, dok je ulica na vrhu brda na pojedinim dionicama bila popločana betonom. Većina tamošnjih saobraćajnica još uvijek nije asfaltirana, ali neujednačena infrastruktura nikad nije pretjerano smetala lokalnom stanovništvu.
Godine 1999, odmah nakon rata, u mnogim naseljima u Prištini počeli su da se grade novi stambeni neboderi. Arsim Gllogu, stanovnik Lađa e Muhadžervea, sjeća se da je novogradnja u njegovom komšiluku buknula 2010. godine. Gllogu zapravo ne potiče iz izbjegličke porodice. Porijeklom iz Batlave, njegovi roditelji su došli u naselje 1930. godine. Krenuvši očevim stopama, i to kao sin jedinac, Gllogu je izučio kovački zanat.
“Za ovaj kraj me vežu lijepe uspomene”, kaže Gllogu. “Ulice su oduvijek bile uske, ali su srca ljudi što ovdje žive široka. Baš ovdje, ispred moje kuće, bila je neka šira ploha na kojoj je atmosfera bila kao na stadionu.”
Srušivši staru ćerpičaru u kojoj je živjela njegova porodica, Gllogu je poslije rata sagradio novu kuću te u nju smjestio i svoju radionicu.
“Kuća ima 600 kvadrata. Radionica je na prizemlju, a na spratu su spavaće i soba za dnevni boravak, ali i velika terasa. Znači, tu mi je bilo sve — i prostor za rad, i prostor za odmor, i prostor za porodicu, rodbinu, prijatelje…”, kaže Gllogu. “Prije je sve bilo skladnije. Kad god je nekom zatrebala pomoć, svi smo ulijetali. Eh, onda je krenula novogradnja, a ona je štošta poremetila.”
Zemljište naselja bilo je podijeljeno na manje parcele, pa su građevinske firme koje su namjeravale da grade na tom području morale pridobiti što veći broj mještana_ki da prodaju svoja zemljišta. Što bi više zemljišta firme uspjele da obezbijede, to bi više stambeni neboderi išli u širinu i u visinu.
Međutim, kada je 2017. godine jedna kompanija izrazila želju da otkupi zemljište za potrebe izgradnje većeg objekta, nisu svi pristali na prodaju zemlje. Gllogu kaže da je upravo tada komšijska harmonija počela da se urušava.
“Ja nisam bio zainteresovan za prodaju jer je moja kuća na odličnoj lokaciji”, ističe. “Rekao sam im da im neću stajati na putu ako će ulaziti u neki veći projekat, ali onda su mi ponudili 315 kvadrata stambenog prostora. To je bio kraj. Nisam im dao da grade na mojoj zemlji.”
Građevinski radovi u naselju ipak su otpočeli nedugo zatim.
Prije toga, Gllogu je doveo geodete. Htio je da dobije stručno mišljenje, za svaki slučaj. I kao da je naslutio, čim su 2017. godine radovi otpočeli, popucali su potporni stubovi postavljeni u zemlju radi zaštite od klizanja tla, stoga je nadležni opštinski inspektorat Glloguovu kuću proglasio nepogodnom za stanovanje.
Potporni stubovi su popucali, pa je Glloguova kuća ulegla u zemlju. Video: Arsim Gllogu.
Gllogu je radionicu prebacio u naselje Dragodan te je supruzi i dvojici sinova unajmio kuću u predgrađu, na Emširu. U ovih šest godina koliko više ne živi na Lađa e Muhadžerveu redovno obilazi svoj nekadašnji dom bilježeći svaku novu pukotinu, i to sa datumom.
Kako niču stambene zgrade
Danas ta kuća na Lađa e Muhadžerveu usamljena stoji među novoizgrađenim višespratnicama. Po staroj kuhinji u kojoj su se nekad spremali ručkovi danas se skuplja prašina. Temelji su s jedne strane popustili, pa je kuća ulegla u zemlju, a neka vrata se više ne mogu otvarati i zatvarati jer su se štokovi iskrivili.
Gllogu već šest godina vodi pravnu bitku protiv firme koja je podigla susjednu zgradu, a zbog čega je njegova kuća postala nepogodnom za stanovanje.
“Hoću da klizište bude sanirano. I hoću da mi poprave kuću, naravno — da bude popravljena i da izgleda kao nekad. Ništa više ne tražim. Nikad neću odustati od ovog kraja. U njemu su sve moje uspomene”, napominje Gllogu, vidno nezadovoljan zbog onoga što ga je snašlo.
“Ma, ako vi njima ne popustite, izbaciće vas”, govori više puta silazeći niz ulicu. Pozdravlja se sa starim komšijama_nicama koji tu stoje i gledaju kako tamo gdje su nekad bile njihove kuće niču stambene zgrade.
Otkup zemljišta koje se prenamjenjuje za novogradnju uvijek se odvija po istom šablonu. U tom šablonu obično nema novčanih transakcija.
Naime, ako je površina date parcele 10 ari (1.000 kvadratnih metara), a koeficijent iskoristivosti — koji određuje opština — 3, na tom zemljištu se može izgraditi objekat sa prostorijama ukupne površine 3.000 kvadratnih metara. Pošto se utvrdi površina budućeg objekta, vlasnik zemljišta i građevinska firma privatno se dogovaraju oko procenta prostora budućeg objekta koji će dobiti vlasnik zemljišta. U ovom konkretnom primjeru, ako je zatraženo i odobreno 30%, vlasnik objekta će dobiti 900 kvadratnih metara prostora unutar budućeg objekta.
Nakon što se od te površine oduzme 10% do 12% prostora, a koji obuhvata zajedničke elemente kao što su stepenište, hol i lift, vlasniku zemljišta će u novoizgrađenom objektu pripasti 810 kvadratnih metara prostora. Cijene stanova u blizini centra grada kreću se i do 1.300 eura po metru kvadratnom, stoga vlasnik koji je spreman da da parcelu od 1.000 kvadratnih metara može dobiti nove stanove ukupne tržišne vrijednosti od 819.000 eura.
Nisu svi vlasnici voljni da svoje zemljište ili pripadajuću kuću zamijene za stan, pa građevinske firme često otkupljuju međusobno odvojene parcele. Zato se nove zgrade grade bez centralnog plana te na kraju bivaju zbijene.
Već odavno se u narodu kaže da su novije zgrade toliko stiješnjene da komšije jedni drugima mogu mijenjati kanale. Pored Lađa e Muhadžervea, takva je situacija i u naseljima kao što su Dodona, Dragodan, Emšir i Mati 1.
Starogradnja, kao što je slučaj Glloguove kuće, širom Prištine opasana je novim višespratnicama, ali vrlo mali broj vlasnika_ca tih starih objekata staje pred kameru i/ili mikrofon. Većina njih je ogorčena.
Shpëtim Berisha, arhitekta koji već dvije decenije vodi privatni arhitektonski studio, podvlači da je izuzetno problematično to što mali investitori grade objekte neplanski, “mic po mic”.
Kaže da urbanističkom razvoju najviše šteti to što je na prostoru grada aktivno više manjih preduzeća koja — pored toga što su predmet slabog nadzora — ne koordinišu građevinske aktivnosti kao i to što su i vlasnici i građevinske kompanije zagrijani za gradnju što većih objekata — jer što je veći objekat, to je veći i profit. Prema Berishinim riječima, pogled sa balkona i prozora novih stanova prilično je zaklonjen, pa su zato i slabo osvijetljeni, a sve ovo smanjuje kvalitet života u tim objektima.
Kako je navedeno u javno dostupnoj dokumentaciji Opštine Priština, od 2012. do 2022. zvanično je dozvoljena izgradnja preko 6,5 miliona kvadratnih metara prostora unutar višepratnih stambeno-poslovnih objekata. Izdavanjem građevinskih dozvola u kasu Opštine se slilo više od 82 miliona eura.
Uprkos velikom broju novoizgrađenih objekata, stambene zgrade i dalje niču na periferiji Prištine. Zbog visoke potražnje visoke su i cijene.
Danas je minimalna cijena kvadratnog metra u naseljima van strogog centra Prištine 850 do 900 eura. Što se tiče centra grada i naselja u neposrednoj blizini centra (npr. u novim naseljima Mati 1 i Priština e Re, te u onim izgrađenim za vrijeme Jugoslavije kao što su Dardanija i Ulpijana), cijena kvadratnog metra kreće se od 1.100 do 1.300 eura. Dvosoban stan površine 80 kvadratnih metara u tim naseljima tako će koštati preko 95.000 eura. S obzirom na to da je prosječna mjesečna plata u kosovskom privatnom sektoru manja od 500 eura, za kupovinu nekretnina obično je neophodan kredit ili alternativni kanal finansiranja.
Jedno od rješenja je podizanje bankovnog kredita. Pojedini kupci se odlučuju na hipotekarni kredit te plaćaju stan u punom iznosu, a onda otplaćuju kredit u mjesečnim ratama. Prema Registru kredita (RK) Centralne banke Kosova (CBK), u toku 2022. godine dato je ukupno 535 stambenih kredita tog tipa, a u prvom kvartalu 2023. godine 92. Drugi kupci idu na sklapanje ugovora između banke i građevinske firme kojima je takođe predviđeno plaćanje u ratama, ali bez prethodnog izdvajanja velikih suma novca.
Postoje i druga rješenja kojima građani_ke pribjegavaju pri kupovini stana. Jedan dio građevinskih i ostalih radnika_ca angažovanih u projektima novogradnje odlučuju se za to da umjesto plate dobiju stan u nedovršenoj zgradi. U namjeri da što prije dođu do novca, značajan broj njih taj stan proda po manjoj cijeni.
Uprkos intenzivnoj gradnji, cijena stambenog prostora ne pada zbog potražnje od strane dijaspore. Tromjesečni izvještaji CBK pokazuju da je 2022. godine iz inostranstva direktno uloženo ukupno 761,5 miliona eura, od čega je 523,3 miliona (odn. 69%) investirano u nekretnine.
Vječita dilema: starogradnja ili novogradnja
“Je l’ novogradnja?” To pitanje neminovno postavljaju potencijalne mušterije stanova. Većina zgrada je izgrađena ili za vrijeme Jugoslavije ili nakon rata.
Što se tiče Prištine konkretno, starijih zgrada ima u Ulpijani. Ovo naselje je proizašlo iz urbanističkog plana koji je šezdesetih godina izradio kosovski pionir arhitekture Bashkim Fehmiu. Kada su se sedemdesetih godina uselili prvi stanari_ke, Ulpijana je brojala 10.000 duša. Ipak, list Rilindja je tad pisao da ono što je planirano nije realizovano jer u Ulpijani nema ni doma zdravlja (izgrađen je tek kasnije) ni kina. U novoizgrađenim naseljima domova zdravlja i kina ima samo u marketinškim brošurama, a naselje Veternik nema ni školu.
Iz istorije naselja u Prištini da se zaključiti da staro i novo često ne idu zajedno. Da bi se sagradilo novo, staro se obično ruši.
Sredinom šezdesetih godina — kada je grad počeo da se širi i raste, a što je trajalo do kraja osamdesetih — mnogi dijelovi starog grada su srušeni. Na jednom arhitektonsko-urbanističkom skupu o kojem se pisalo u Rilindji januara 1978. godine Fehmiu je rekao da je to velika greška.
“Tragedija Prištine kao i drugih mjesta širom Kosova jeste to što su novi gradovi nisu dijalektički pored, već preko starih. Usljed toga je na području Prištine došlo do stambene krize — i na planu kvantiteta i na planu kvaliteta”, objasnio je Fehmiu.
Mada je bio jedan od glavnih projektanata naselja Ulpijana, Fehmiu je digao ruke kada je uvidio da je izgradnja stambenog prostora intenzivirana, a da je pritom skrajnuto ono što je inicijalno planirano.
Arhitekta i stručnjak za urbanistički razvoj Rexhep Luci konstatovao je isto to 1977. godine, kada je bio na čelu javnog stambenog preduzeća u Prištini.
Kao jedan svijetao primjer Luci je naveo “prvi i drugi stambeni blok [u naselju Taslidža] koji su nastali u okviru urbanističkog plana”, a za razliku od “objekata na prostoru Ulpijane, gdje se gradilo pod pritiskom zadovoljavanja određenih tehničkih potreba”. Luci je smatra da upravo zato nije realizovano ono što je planirano”.
Javna preduzeća i sindikati intenzivno su radili na stambenom zbrinjavanju radničke klase od šezdesetih do osamdesetih godina, a izgradnju pripadajućih stanova djelimično su finansirali sami radnici_e.
Veća preduzeća kao što su “Ramiz Sadiku” i Fabrika baterija počela su da grade stanove za svoje radnike_ce, koji su nakon izgradnje podnosili zahtjeve za dobijanje stana. Prednost je većinom davana onima koji su imali porodice. Država je stanove obezbjeđivala i prosvjetarima_kama te vojnim i policijskim licima, pa pomenuta naselja koja su nastala u okviru tih projekata stariji sugrađani_ke i dalje zovu “Profesorsko” ili “Oficirsko”.
“Dakle, radni odnos je bio jedan od načina rješavanja stambenog pitanja”, kaže Artan Mustafa, predavač i istraživač koji se bavi socijalnim politikama na Kosovu i širem području Balkana. Prema njegovim riječima, državni stanovi su bili ideal novog socijalističkog poretka. “Ti stanovi su svojevremeno bili najkvalitetniji. Imali su najbolje sisteme snabdijevanja vodom i grijanja te infrastrukturu uopšte.”
Malo kome je poznata činjenica da su se za vrijeme Jugoslavije stanovi mogli i kupovati. U jednom Rilindjinom članku iz februara 1977. godine navodi se da na snagu stupa moratorijum na nove kuće jer su građani_ke počeli da ih grade mimo urbanističkih planova. Za kuće su bile predviđene brojne parcele u naselju Dragodan (Arberija), s tim što su potonje bile namijenjene porodicama koje su se morale iseliti iz svojih domova zbog izgradnje saobraćajnica i drugih objekata.
U Prištini je neko vrijeme glavni način rješavanja stambenog pitanja bila kupovina stana na Dardaniji, i to u toku izgradnje samog naselja. Državno stambeno preduzeće prodavalo je stanove za 7.050 dinara po kvadratnom metru, što je po tadašnjem kursu iznosilo 380 američkih dolara. U pomenutom Rilindjinom članku navodi se da se kupovina stana treba obavljati tako što će se pola ukupnog iznosa uplatiti na početku, a drugo pola po završetku izgradnje.
Između gradnje vršene za vrijeme Jugoslavije i gradnje vršene nakon rata zjapi veliki procjep. Kako ističe Driton Tafallari, član nevladine organizacije “Developing Together” koji se bavi istraživanjem stambenih politika, srpske vlasti su devedesetih godina — kada su Albanci_ke na Kosovu bili isključeni iz javnog prostora — zloupotrijebile politički haos, počevši da grade bez urbanističkog plana.
Neki od tih objekata izgrađenih bez dozvola i mimo plana bili su namijenjeni za zbrinjavanje srpskih izbjeglica iz Hrvatske i Bosne i Hercegovine, koje je Miloševićev režim pokušao da iskoristi za povećanje broja Srba_kinja na Kosovu. Tafallari skreće pažnju na jedan značajan objekat svojevremeno namijenjen Srbima_kinjama — radi se o stambenoj zgradi kod kružnog toka na južnom ulazu u Prištinu.
Izgradnja objekta nikad nije dovršena. Nakon što su u toku i nakon rata Srbi_kinje napustili Prištinu, albansko stanovništvo koje je u jeku poslijeratne neimaštine spavalo pod vedrim nebom ušlo je u stanove u toj zgradi. Danas su svi balkoni i prozori međusobno različiti, dok je fasada objekta trošna kao i haustor.
Rat je ostavio dalekosežne posljedice po cjelokupan stambeni fond Kosova. Prema podacima UNHCR-a, 40% kuća na Kosovu je u novembru 1999. bilo oštećeno ili u potpunosti devastirano. Većina ruralnog stanovništva je u potrazi za krovom otišla u gradove, a na taj trend je uticao niz pogodnosti koje nudi život u urbanim centrima (uključujući mogućnosti za zapošljavanje i ostvarivanje finansijskog prosperiteta te razvijeniju infrastrukturu).
Veliki broj međunarodnih humanitarnih organizacija stigao je na Kosovo odmah nakon rata da bi pomogle obnovu zemlje. Međutim, potreba za stambenim zbrinjavanjem bila je ogromna. Vladao je opšti haos. Mnogi su uzeli stvar u svoje ruke, počevši da grade bez dozvole.
Potražnjom za novim stanovima između ostalih se pozabavila labava mreža preduzeća uvezanih sa političkim akterima koju danas mnogi zajedničkim imenom zovu građevinskom mafijom. Ta preduzeća su bez dozvole, munjevitom brzinom i nemarno digla nebodere među znamenitim kućama u naseljima Aktaš, Dragodan i Dodona.
Mustafa kaže da su se kosovski gradovi dobrano promijenili usljed poslijeratnog raseljavanja te da su u tom procesu izgrađene zgrade koje pretežno ne zadovoljavaju savremene građevinske standarde.
Ipak, Priština je i dalje imala urbanistički plan. Jedan od njegovih autora, Rexhep Luci, odlučio je da digne glas protiv divlje gradnje, ali je to platio životom. Naime, nakon što je održao radionicu o arhitektonskoj budućnosti grada na kojoj je otvoreno govorio protiv ilegalnih građevinskih projekata, ubijen je iz vatrenog oružja. Jedna od najeklatantnijih posljedica svega ovoga jeste to što su gradska naselja neuređena, tj. izgrađena bez centralnog plana.
Ovo nije boljka samo Prištine. Ustanovljeno je da je na području cijelog Kosova više od 350.000 objekata ilegalno. Neki od tih objekata su retroaktivno legalizovani na osnovu Zakona o tretmanu objekata izgrađenih bez dozvole. Zakon je usvojen 2014. godine, ali rok za legalizaciju i dalje je otvoren jer je do sada veoma mali broj građana_ki podnio zahtjev za legalizaciju.
Berisha naglašava da poslije rata nije bilo strateškog urbanističkog plana te da posljedično tome gradovi ne posjeduju arhitektonski identitet.
Danas su u Prištini jedna naselja puna kafića, druga prodavnica, a treća apoteka. Berisha objašnjava da je to odraz neplanskog korištenja urbanog prostora.
“Sve ovo koči razvoj privrede. Stiče se utisak da u procesima izrade urbanističkih planova ne samo da se ne vrši nikakva ozbiljnija analiza, nego i da nema angažovanih stručnjaka”, kaže Berisha. Dodaje da na urbani prostor gleda kao na živi organizam te da kao i ljudski može biti “zahvaćen rakom”.
Prema Berishinim riječima, slabo prostorno planiranje dovodi do preguste stanogradnje, ali i do aerozagađenja, komunalne buke i opšteg urbanog stresa, a sve to negativno utiče na fizičko i psihičko zdravlje gradskog stanovništva.
Unutrašnji raspored novih stambenih jedinica vremenom se nije značajnije mijenjao, pa problem neefikasnog korištenja prostora postoji i na mikronivou. Konkretnije, kvadratura pojedinih stanova mogla bi se mnogo bolje iskoristiti.
Danas trosobni stanovi po pravilu imaju površinu od 95 kvadrata. Kako ističe Berisha, to je klasičan primjer neefikasnog korištenja prostora budući da isti broj soba vrlo lako stane u 85 kvadrata. Tih deset kvadrata viška u pojedinim naseljima povećava cijenu stana i za 12.000 eura.
Na tržištu nekretnina postoji jedna konstanta, a to je da jedna plata nije dovoljna za kupovinu stana. Dvije već mogu biti, ali i to vrlo rijetko. Prema tome, ako niste kreditno sposobni, preostaje vam jedino da idete pod kiriju.
Čekajući subvencije
Kako već pet godina žive kao podstanari u Prištini, Leunora (31) i Emin (34) Haziraj sanjaju o tome da jednog dana nabave stan.
Dok su još živjeli u svom selu nadomak Kline, Emin je svakodnevno išao na posao u Prištinu, dok je Leunora bila nezaposlena. Krajem 2018. godine, tri godine nakon što su se vjenčali, Leunora je dobila posao u Prištini, što im je zakomplikovalo život jer je i ona morala voziti do posla. Ubrzo im se rodilo dijete, pa je porodica Haziraj bila primorana da se preseli bliže Prištini. Početkom 2019. godine preselili su se na Kosovo Polje, gdje je bilo veoma teško naći stan.
“Uzeli smo stan pod zakup, ali nam je useljenje predstavljalo novi problem — u stanu koji smo našli opremljena je bila samo kuhinja”, kaže Leunora, prisjećajući se perioda u kojem je njihova ušteđevina bila ograničena. “U šteku smo imali samo 1.200 eura, pa smo kupili samo ono najosnovnije od namještaja i ostalih potrepština.”
Tri godine su živjeli u djelimično namještenom stanu, a onda su se preselili bliže centru glavnog grada, gdje je infrastruktura, koja uključuje i ambulante, pristupačnija i generalno na višem nivou. No, kirija predstavlja finansijsko opterećenje. Leunorina i Eminova kirija iznosi 220 eura mjesečno, što je pozamašan udar na njihov džep.
Emin dodaje da planiraju da dignu kredit i kupe stan, iako bi to moglo predstavljati dodatno finansijsko opterećenje. Ipak, optimističan je. Nada se da će im biti mnogo lakše kada nabave stan, a budući da je onaj od 90 kvadrata u kojem trenutno žive premali za četveročlanu porodicu.
Vladajuća stranka Vetëvendosje (VV) privukla je pažnju javnosti kada je u sklopu prošle predizborne kampanje obećala da će onima koji su trenutno spriječeni da kupe stan obezbijediti povoljne stambene prostore. Planirano je da se na javnom zemljištu u opštinama Priština, Gnjilane, Prizren, Peć i Kosovska Mitrovica izgradi 4.000 stanova, koji će biti prodavani po cijeni nižoj od tržišne.
U programu VV-ove vlade za period od 2021. do 2025. godine ovaj projekat stambenog zbrinjavanja opisan je u tri paragrafa. U njima se navodi da su pripadajući stanovi namijenjeni mladim parovima, ženama glavama porodice te zaposlenima u javnom sektoru kao što su nastavnici_e, medicinske sestre, policijski službenici_e, vatrogasci i administrativni radnici_e. Kako je podvučeno u programu, godišnji troškovi realizacije projekta iznosiće 22 miliona eura.
Što se tiče mladih parova konkretno, oni će u okviru projekta imati mogućnost da kupe stan ili na 120 mjesečnih rata u visini od 120 eura ili na 150 mjesečnih rata u visini od 150 eura. To znači da će stan moći nabaviti ili za 14.400 eura na deset godina ili za 22.500 eura na dvanaest i po godina. U toku je studija izvodljivosti koju Vlada sprovodi u saradnji sa Međunarodnom finansijskom korporacijom (MFK), tijelom u sastavu Grupacije Svjetske banke.
Iako su iz Vlade prvobitno saopštili da će projekat koštati 80 miliona eura, premijer Albin Kurti je na sjednici Skupštine održanoj u martu 2023. rekao da će na njegovu realizaciju ipak biti utrošeno 200 miliona eura. Kurti je tom prilikom izjavio da su se na zahtjev Vlade za dodjelu zemljišta koje će biti iskorišteno za potrebe projekta do sada odazvale opštine Priština, Gnjilane i Peć.
K2.0 je Ministarstvu prostornog uređenja poslalo više upita u vezi sa dosadašnjom realizacijom projekta, pri čemu smo između ostalog pitali koji su uslovi za prijavu. Odgovor do objave ovog teksta nismo dobili.
Kako ističe Tafallari, problem bi moglo predstavljati to što se po Zakonu o davanju pod zakup i razmjeni nepokretne imovine javno zemljište može iznajmiti samo na 99 godina, čime bi bila onemogućena prodaja stanova.
Postoje druga rješenja putem kojih bi država mogla povećati stambeni fond. “Primjera radi”, kaže Tafallari, “Opština Priština bi od preduzeća X mogla zatražiti da obezbijedi stanove u zamjenu za oslobađanje od poreza. Ako je plan da se izgradi sedam spratova, onda neka se izgradi devet, od kojih će jedan biti u državnom vlasništvu. Eto, tako bi država mogla da poveća stambeni fond, ali za to je potrebna da nadležni preuzmu rizik te usvoje odgovarajuće zakonske i podzakonske akte.”
U mnogim evropskim državama na snazi su slični programi prodaje stambenih jedinica po povoljnijoj cijeni. U Velikoj Britaniji, recimo, od 2021. godine traje program “Prvi dom” koji britanskim građanima_akama omogućava da kupe kuću po 30% do 50% manjoj cijeni od tržišne, a ukoliko nikada nisu imali kuću ili ukoliko je ukupni porodičnih dohodak nizak.
Nadalje, austrijske vlasti na javnom zemljištu u Beču često grade stambene jedinice koje zatim prodaju privatnim firmama koje njima upravljaju. Iako ih mogu kupiti svi građani_ke bez obzira na visinu primanja, gotovo polovina tih prostora namijenjena je onima koji imaju niska primanja te se prodaju po cijeni manjoj od tržišne.
Dakle, mladi parovi koji rade u Prištini imaju opciju da dignu kredit, ali isto tako mogu i sačekati da se Vlada upusti u realizaciju plana rješavanja stambenog pitanja po prihvatljivim cijenama. Ipak, više od 40.000 studenata_ica koji svake godine borave u Prištini moraju se snalaziti po studentskim domovima ili tuđim stanovima.
Zbrinjavanje akademskih građana_ki
Na Kosovu je tržište nepokretne imovine najdinamičnije upravo u glavnom gradu. Jedan od razloga je to što je u Prištini smješten veliki broj državnih i privatnih univerziteta. Osim toga, na tržištu nekretnina u znatnom broju učestvuju studenti_ce koji tu studiraju.
Studentski domovi su jedno od prihvatljivijih rješenja za boravak u Prištini u toku studija. Ima ih osam, a izgradio ih je Univerzitet u Prištini. Za boravak u njima potrebno je izdvojiti 20 eura mjesečno, s tim što u studentske domove može biti primljeno ukupno oko 3.900 studenata_ica. Prema podacima Agencije za statistiku, na Univerzitet u Prištini je u akademskoj 2022/2023. godini upisano 22.000 studenata_ica, stoga njih najmanje 18.100 ne može koristiti studentske domove — a da ne govorimo o onima koji pohađaju privatne visokoškolske ustanove.
Činjenica da postoje i privatni domovi — koji su skuplji od državnih — upućuje na to da je veliki broj studenata_ica konstantno u potrazi za smještajem. Mjesečni zakup sobe u privatnim domovima iznosi i do 70 eura, a u njega su uključeni troškovi upotrebe električne energije, snabdijevanja vodom i grijanja.
Međutim, veliki broj studenata_ica u potrazi za smještajem nailazi na razne probleme, među kojima su rast stanarina, diskriminacija na tržištu nekretnina i nepovoljni uslovi stanovanja.
Sa pobrojanim teškoćama suočava se Arbesa Morina (20), studentica ekonomije iz Orahovca. U Prištini već dvije godine živi kao podstanarka, a u tom periodu je izmijenjala šest stanova.
Studente_ice kao što je Morina plaćanje kirije dobrano opterećuje, i to ne samo finansijski. Morina kaže da to utiče i na njen akademski uspjeh, s obzirom na to da je često spriječena da da novac na vrijeme.
“Stresno je jer u jednom stanu živi i po četvero-petero ljudi. Često ne možemo stići da platimo stanarinu na isti dan jer većina nas radi, a plate kasne. To stvara dodatne probleme sa stanodavcima koji na nas vrše pritisak”, objašnjava Morina.
Proces traženja stana joj stvara veliki stres, a naročito zato što su se poslije pandemije cijene zakupa povećale.
“Stanodavci nas često diskriminišu. Pojedini renovirani stanovi kao i stanovi u novijim zgradama ne izdaju se studentima samo zato što su studenti”, naglašava.
Faton Berisha iz kompanije Access Real Estate takođe kaže da su studenti_ce izloženi diskriminaciji na tržištu nekretnina. Iako su najbrojniji zakupci, stanodavci ih izbjegavaju. Berisha dodaje da su u protekle dvije godine cijene zakupa u glavnom gradu u prosjeku narasle za 100 eura, ali napominje da potražnja ne opada.
To da su cijene narasle — i to naročito u centru Prištine — vidi se iz oglasa agencija za stanovanje. Preduzeće u kojem radi Berisha za namješten i dobro opremljen stan od 65 kvadratnih metara sa jednom spavaćom sobom smješten u naselju Pejton traži 500 eura mjesečno. Mjesečni zakup namještenog i dobro opremljenog stana ekvivalentne površine na Rugi C ili u blizini bolnice kreće se od 300 do 350 eura.
Nije bitno to da li hoćete da živite u kući ili u stanu, da li ćete da unajmljujete ili kupujete stambeni prostor, da li ćete da se zadužite ili ćete da iskeširate određenu sumu iz ušteđevine. Bitno je da treba imati krov nad glavom, a to na Kosovu predstavlja ozbiljan izazov. Prema rezultatima ankete o potrošnji po domaćinstvima koju je 2022. godine provela Agencija za statistiku, stanovanje je jedan od pet glavnih troškova kod građana_ki Kosova. Na stanovanje se nakon hrane i pića troši najviše novca — od ca 8.106 eura rashoda jednog prosječnog domaćinstva u 2022. godini, 1.137 eura je utrošeno na stanovanje.
Kako navodi Mustafa, iako je ono društveno pravo i vrlo važan segment života jednog građanina_ke, stanovanje se na Kosovu ne razmatra kroz tu prizmu.
“Naša kulturološka privrženost kućama proističe iz nestabilnosti što nas prate kroz istoriju”, objašnjava Mustafa te se osvrće na premijera Kurtija. Naime, on nije vlasnik kuće u kojoj živi.
“Premijer je ovu činjenicu u toku predizborne kampanje želio da iskoristi kao asa u rukavu. Ipak, na Kosovu je život u kući ili stanu čiji vlasnik niste vi u stvari luksuz”, kaže Mustafa te dodaje kako Kurtiju veze i društvena moć, kao i to što je ubijeđen u to da će uspjeti da radi i da redovno prima platu, omogućavaju da se ne oslanja na vlasništvo nad nekretninom kao na osnovni oblik sigurnosti.
Mustafa smatra da kupovinom stambenog prostora mnogi građani_ke žele da se osiguraju. Prema njegovim riječima, građani_ke zemalja kao što je Kosovo — gdje se slabo radi na unapređenju njihove dobrobiti — osjećaju nesigurnim te smatraju da će ostvarenjem vlasništva nad nekretninom obezbijediti stabilnost i sebi i porodici.
Današnje ruho Prištine rezultat je neplanskog građenja i slabog prostornog uređenja kao i nepostojanja finansijski povoljnog stambenog prostora. Grad je sav tijesan od zgrada dignutih za potrebe građana_ki — bez obzira na to da li oni sebi mogu priuštiti stan ili ne.
Naslovna fotografija: Atdhe Mulla / K2.0.