U šetnji ulicama Sunčanog brega, u pravcu centra Prištine, nemoguće je izbeći niz velikih gradilišta. Ogromni stambeni blokovi niču poput pečuraka na skoro svakoj raskrsnici i ubrzo će sakriti skeletne ostatke prethodnih građevinskih poduhvata ili domova koji su već 20 godina prazni.

“Kraljičina rezidencija”, “Zlatni park”, “VIP kula” i “Zeleni apartmani” (ovaj poslednji kompleks je izgradila firma “Pika luxury”) neki su od naziva ovih rastućih betonskih struktura koje obećavaju život na visokoj nozi onima koji imaju sredstva da ga kupe.

U međuvremenu, gradski centar deluje obećavajuće za izgradnju nove poslovne zone u obliku kružnog, zastakljenog “Gradskog centra Prištine”, po ugledu na Dubai, u komšiluku Lakrište, gde se nalaze prostorije investicione kompanije koja kombinuje veliku robnu kuću i “izuzetan kapacitet”, luksuzne apartmane i “najviše spratove na Balkanu” i “dobro osmišljeni prostor koji odgovara zahtevima svake poslovne administracije”, zajedno sa “komercijalnim jedinicima, visokim standardima i podzemnim parkingom”.

Nove luksuzne zgrade, poput planiranog kompleksa “Gradski centar Prištine”, deluju vrlo popularno, ali izostaju pristupačne cene stanovanja. Fotografija: Promotivni materijal projekta Gradski centar Prištine.

Možda je “Gradski centar Prištine” predviđanje buduće jake privrede, ali je ultramoderni unutrašnji dizajn apartmana (za koje cene nisu dostupne) oštro suprotstavljen prosečnoj neto zaradi na Kosovu koja iznosi 471 evro. Ovo je odraz jednog šireg trenda u Prištini: ubrzanog rasta visokokvalitetne gradnje i stagnacije kada je u pitanju pristupačnost stanovanja.

Građevinarstvo je važna industrija na Kosovu. Prema platformi Open Business, koju je razvila organizacija Open Data Kosovo, građevinska industrija je 2018. bila rangirana kao druga po veličini, a u okviru koje posluju dve najveće firme na Kosovu.

U međuvremenu, čini se da na Kosovu postoje smeštajni kapaciteti (stanovi, kuće) koji su dostupni — prema podacima prikupljenim 2011. prilikom poslednjeg popisa stanovništva, 15.402 stanova u Prištini tada su bili prazni. Ipak, imajući u vidu da je populacija Prištine nešto veća od 200.000 (2014) i da u njoj postoji oko 40.000 regularno naseljenih stanova, brojke upućuju na to da je, pre pet godina, u svakom stanu boravilo oko petoro ljudi u proseku.

Varijable su se svakako promenile od trenutka kada su prikupljeni ti podaci. Otada je izgrađeno još mnogo zgrada, ali je i broj stanovnika znatno porastao — prema podacima Statističke agencije Kosova, oko hiljadu ljudi svake godine emigrira u Prištinu.

Neizvesno stanovanje u Prištini

Agron Beka je izvršni direktor NVO Pravo na socijalne stanove i imovinu na Kosovu (SHPRK) i nekadašnji pravni savetnik ministra za prostorno planiranje. Kada su ga pitali da li je Priština spremna da godišnje primi priliv od nekoliko hiljada novih stanovnika, njegov odgovor je bio direktan: “Ne. Priština uopšte nije spremna da prihvati toliko ljudi.”

Uprkos tome što ima praznih kuća i novoizgrađenih stambenih blokova, on kaže da u Prištini nema pristupačnih stanova — veći deo dostupnih stanova prosto je preskup za prosečnoga građanina koji traži mesto za život u gradu.

Genc Bašota (Bashota), direktor za strateško planiranje i održivi razvoj u Opštini Priština, saglasan je sa tvrdnjom da nema dovoljno pristupačnih stanova koji bi mogli da zadovolje stalni rast broja novopridošlica, te priznaje da postoji potreba da se više gradi. Istakao je da je to bilo jedno od obećanja gradonačelnika Špenda (Shpend) Ahmetija u predizbornoj kampanji.

Prema Bašotinim rečima, prosečna cena zakupnine za jednosobni stan u Prištini kreće se između 250 i 350 evra mesečno u nekim traženijim komšilucima, a od 200 do 250 evra u najnepopularnijim kvartovima, zbog čega veći deo društva nema pristup ovim stanovima.

Boravak u porodičnoj kući i dalje je finansijski najpogodnije rešenje za većinu mladih iz Prištine, bilo da su studenti ili fakultetski obrazovani građani koji imaju 20 i nešto godina ili su stariji od 30 godina. Oni koji ne borave kod roditelja, obično dele stan sa drugim ljudima.

Diana Morina se iz Gnjilana preselila u glavni grad pre pet godina, da bi ovde studirala, a trenutno radi u nevladinom sektoru. U tom periodu se selila više od pet puta i kaže kako je morala da živi sa neznancima koji su se kasnije pokazali kao vrlo neprijatni za suživot ili su, pak, napuštali stan u kratkom roku, zbog čega nije mogla da plati kiriju.

Govoreći o onome što je doživela u potrazi za stanovanjem, Morina kaže da joj je “pronalazak dobrog, pristupačnog stana bio mnogo veći problem duže nego nalaženje posla ili studiranje”.

Studenti su lake mete, rekla je. Vlasnici koriste njihovu neizvesnu situaciju, iznajmljujući im stanove u lošim uslovima i po visokim cenama, nadajući se da će ih nepostojanje alternative naterati da prihvate njihove ponude. Štaviše, prema njenom dosadašnjem iskustvu, vlasnici izbegavaju iznajmljivanje preko agencije da bi mogli da izbegnu ugovore o zakupu.

Čak se priseća kako je gazda prethodnog stana upao u stan dok je još tamo živela: “Vrlo je prijatno iskustvo kada vidite da neko pije vašu kafu iz vaše šolje, u stanu koji vi plaćate!” rekla je.

Morina trenutno živi sa tri druge osobe u stanu sa dve spavaće sobe. Njena procena je da oko 20 odsto svojih prihoda troši na kiriju i režije, što je malo manje od troškova prosečnog domaćinstva. Međutim, ona često putuje u svoj rodni grad, kao što to čine i njene cimerke — iako je reč o kvalitetnom stanu u novoj zgradi, mali prostor podrazumeva da dve osobe moraju da dele sobu, zbog čega privatnosti skoro da nema.

Primorani su da žive u skučenom prostoru iako svi njeni cimeri imaju relativno dobro plaćena radna mesta.

“Većina ljudi koje poznajem, a koji su iz drugih gradova, suočavaju se sa, manje-više, istim izazovima”, kaže Morina. “Ekonomski status mnogo utiče na vašu odluku kao mlade osobe koja živi u glavnom gradu. Mnogi ljudi dele stan sa nekim drugim, a nekima se posreći pa pronađu pristojan, pristupačan, jednosoban stan u kom sami žive.”

Priseća se da joj je bilo još teže dok je još studirala, jer vlasnici misle da su svi studenti neodgovorni i da često nanose štetu smeštaju u kom borave. “Bilo je mnogo slučajeva kada smo moji prijatelji i ja mislili da smo pronašli ‘savršen’ stan, ali čim su vlasnici čuli da smo studenti, iako smo tada bili i zaposleni, tu bi nastao veliki problem i nisu nam dozvolili da iznajmimo stan”, priseća se Morina.

U međuvremenu, Morina je postala zaposlena obrazovana osoba koja zarađuje platu višu od prosečne zarade — ipak, mnogi se nalaze u mnogo goroj situaciji.

Građevinski uspon bez pokrića

Dok se Morina nalazi u skučenom prostoru sa troje drugih ljudi, novoizgrađene betonske grdosije uglavnom su prazne, u njima niko ne živi.

Priština je vrlo privlačno mesto za investitore, kako objašnjava Beka. Iako je za investitore isti trošak, bilo da grade u Prištini, Mitrovici ili Kosovu Polju, koje se nalazi na oko sedam minuta dalje od prestonice, on kaže da su “prodajne cene u Prištini skoro dvostruko veće. Zato je investitorima privlačno da grade u Prištini. ‘Bez obzira na tačnu lokaciju, samo mi dozvolite da gradim u Prištini.’”

On misli da je dijaspora, a posebno nova generacija koja je odrasla u Švajcarskoj ili Švedskoj i koja dosta dobro zarađuje, razlog zbog kog mnogi stanovi zvrlje prazni veći deo godine.

“Sada dolazi nova generacija; oni nisu navikli da žive u selima ili negde drugde, pa tako kupe stan u Prištini, odsede ovde mesec dana, recimo, a u tom vremenskom okviru dvaput ili triput odu na selo u kome im je živeo otac, pa se, posle toga, vrate ovamo, jer je noćni život ovde vrlo atraktivan, i to je razlog zbog kog je ovaj stan mesec dana u upotrebi, a 11 meseci zatvoren”, kaže Beka.

Kosovski glavni grad je predmet građevinskog uspona, ali su mnogi novi stanovi, uglavnom, prazni. Fotografija: Ade Mula / K2.0.

Drugi razlog je taj da se investitorima ne žuri da popune ove stambene zgrade, jer “oni koji grade u Prištini poseduju dovoljno kapitala, poseduju dovoljno novca da ih tamo ostave, da ih ostave do 2030. A ako uspeju da prodaju do 2030, opet će profitirati od toga”, tvrdi Beka.

“Ne znam zašto nam treba još stanova, zašto nam treba još zgrada, vidi se da svakoga dana imamo sve manje zelenih površina i to je samo zbog tih zgrada koje opkoljavaju Prištinu”, izražava on svoj žal. “Dakle, u jednoj rečenici, nadam se da će se ovaj trend zaustaviti, mislim da Prištini nisu potrebni svi ti stanovi. Na put ovim zgradama će se stati onda kada Kosovo bude imalo dobar plan za privredni razvoj Prištine i drugih gradova.”

Regulisanje građevinske industrije predstavljalo je veliki problem, jer je posleratna gradnja uzrokovala mnoge neregulisane ili nezakonite građevinske projekte. To se, delimično, desilo zbog pranja novca, ali i zbog izostanka prostornog planiranja, a prema rečima Privredne komore Kosova.

Godine 2014, nakon što je Špend Ahmeti prvi put položio zakletvu kao gradonačelnik Prištine, opštinski organi su počeli da sprovode Zakon o legalizaciji gradnje, što je omogućilo mnogim zgradama da se ozakone post-fakto, dok je ogroman broj ilegalnih objekata počeo da se ruši — posebno oni koji predstavljaju opasnost po bezbednost građana.

Bašota, iz Opštine Priština, objašnjava da, iako sada postoji više planova koji uređuju građevinsku industriju, i dalje ne postoji poseban plan za uspostavljanje ravnoteže između luksuznih i pristupačnih stanova: “Ne možemo da se mešamo u tržišnu potražnju za luksuznim stanovima u Prištini”, pojasnio je.

Potreba za pristupačnim stanovima

Šta treba da se uradi ukoliko tržište ne obezbedi pristupačne stanove? Šta se sada radi da se obezbede socijalni stanovi za one kojima je to najpotrebnije?

Zakon o programima za finansiranje socijalnih stanova iz 2010, pored toga što utvrđuje strukturu za raspodelu postojećih i izgradnju novih socijalnih stanova, takođe ohrabruje opštine da zaplene napuštene stanove u privatnom vlasništvu i iznajmljuju ih ljudima koji ispunjavaju uslove za dobijanje socijalnih stanova, dok se, istovremeno, subvencioniše 50 odsto kirije.

Beka tvrdi da, iako zakon pruža tu mogućnost, ona se skoro nikada nije iskoristila, usled nejasnih procedura i zato što su službenici zabrinuti da bi se tako otvorila vrata korupciji.

Iako razume zašto su rezervisani prema ovome, žao mu je što nema inicijative u tom pogledu. “Bio bih vrlo srećan da vidim da se ovo negde dešava kako bih, ako ništa drugo, testirao tezu, napravio pilot-projekat”, rekao je, tvrdeći da bi izvođenje takvog testa omogućilo vlastima da identifikuju slabosti i prednosti sistema.

Bašota, predstavnik opštinskih organa, kaže da može da potvrdi da “planiramo pravljenje nacrta glavnog plana za pristupačno stanovanje”. On tvrdi da je “opštinskim organima važno da omoguće gradnju pristupačnih stanova” i kaže da može da potvrdi da je 700 stambenih jedinica socijalnih stanova trenutno u izgradnji.

Prema Bekinim rečima, ipak, to nije dovoljno, ali istovremeno, u sve ove stanove ne mogu da se usele siromašni ljudi usled nedostataka u zakonskom rešenju.

“Sa pravnom osnovom koja je [uvedena] 2010, ne možete da pronađete 700 ljudi — jer oni ne ispunjavaju uslove”, tvrdi Beka. “Dakle, ima siromašnih ljudi, ali [prema] odredbama koje su stavili u zakon, oni ne ispunjavaju uslove.”

Priseća se da su, prilikom pređašnjeg pokušaja da se u 50 stambenih jedinica usele ljudi, opštinski organi naišli na poteškoće kada je trebalo da pronađu ljude koji ispunjavaju zakonske uslove za učešće na programu za dobijanje socijalnih stanova.

Međutim, to ne znači da nema siromašnih ljudi. Po njegovome mišljenju, jedan od najvećih problema kod aktuelnog sistema jeste način na koji se vrši procena toga da li neka osoba ili neko domaćinstvo ispunjava uslove za dobijanje socijalnog stana.

Beka objašnjava da, prema slovu aktuelnog sistema — koji sadrži složenu formulu za računanje toga ko ispunjava uslove — ljudi koji imaju zarade koje prekoračuju određene pragove ne mogu da se kvalifikuju za socijalni stan; ali ako neko zarađuje manje od tih propisanih granica, onda može na neodređen period da zadrži socijalni stan.

Iako to deluje kao nešto pozitivno na prvi pogled, ipak se tako stvaraju nenamerni negativni efekti. S jedne strane, ima ljudi koji imaju probleme pri pronalasku stanovanja, ali koji se nisu kvalifikovali za socijalni stan, jer zarađuju mnogo više od propisane zakonske formule, dok s druge strane, ljudi koji se ne kvalifikuju mogu da se zaglave u krugu siromaštva.

“Dakle, suštinski, ono što radite jeste da im date stan i time im kažete, ‘To je to s tvojim životom’ i od sada ništa ne moraš više da radiš, samo sedi tu i ostani siromašan”, rekao je, tvrdeći da mnogi od onih koji dobiju socijalne stanove na taj način bivaju obeshrabreni da krenu u potragu za boljim poslom i boljom karijerom, jer bi tako rizikovali gubitak svog doma.

Štaviše, to znači da se većina dodatnih prihoda zarađuje na neformalan način, bez papira i plaćenih poreza.

Das Wiener Modell (bečki model)

Beka ima nekoliko ideja o tome kako da pristupi ovoj tematici. Suština onoga čime se njegova NVO, SHPRK, bavi jeste sprovođenje istraživanja i razvoj politika u pogledu socijalnog stanovanja. Iako je bio uključen u proces pravljenja nacrta zakona iz 2010, on nema visoko mišljenje o aktuelnom sistemu socijalnog stanovanja.

Umesto toga, predlaže da bi trebalo da gledamo ka inostranstvu da bismo pronašli inspiraciju, a ne da se oslanjamo na tradiciju.

“Ima dosta projekata širom sveta kako više ne bismo morali da nešto izmišljamo, samo treba da kopiramo na Kosovu, pa ćemo, bez ikakve sumnje, biti uspešni”, tvrdi on. “Šta god da uradimo, to će biti bolje od onoga što imamo sada.”

Bekin ideal potiče od austrijskog modela za pristupačne stanove. On kaže da, u Beču, većina stanovništva živi u pristupačnim stanovima koje subvencioniše država. Svakako da to ne znači da su svi ti ljudi siromašni, već da je filozofija na kojoj se zasniva stanovanje sasvim drugačija.

“Dakle, na primer, primeri koje su nam dali u Beču — to nije centar Beča, već negde blizu — cena je iznosila jedan evro po metru kvadratnom, to znači da, ako imate 50 kvadratnih metara, onda ćete platiti 50 evra, što je, opet, ništa, ali nam je potreban taj novac da bi se zgrada održavala”, priseća se Beka.

Udruženja sa ograničenom dobiti od stanova (Limited Profit Housing Associations, LPHAs) iz Austrije grade zadruge stanovanja, kao i firme u delimičnom privatnom vlasništvu i one u delimičnom državnom vlasništvu, koje rade u skladu sa propisima koji nalažu da se većina njihove dobiti reinvestira u novu gradnju ili obnovu postojećeg stambenog prostora.

Ograničenja najma određuju vlasti zadužene za subvencionisanje i, prema studiji Australijskog instituta za stanovanje i urbanizam, ona “ne prelaze iznos koji je neophodan za upravljanje i gradnju, zajedno sa povratnom zaradom za buduće projekte”.

Ovo nije visokoprofitabilna industrija. Po Bekinim rečima, “ovo je biznis u kom se radi sa sitnišom, gde, kao LPHA, nemate pravo na to da opustošite fond sa novcem i kupite kola, sve što možete da uradite jeste da napravite svoj fond kako biste gradili novi dom za druge ljude”.

Međutim, on kaže da su ove firme cenjene u Austriji i da se ovaj model pokazao uspešnim poslovnim modelom.

I zaista, prema austrijskom Institutu za izgradnju nekretnina i stanovanje d.o.o, LPHAs drže 23 odsto ukupnog tržišta stambenih jedinica u Austriji i grade više od polovine stambenih zgrada koje se izgrade u ovoj državi na godišnjem nivou — što je bolji rezultat od onoga što prave opštinski organi i privatne građevinske kompanije.

Sve se ovo ostvaruje uz pomoć državnih subvencija, ali uz cenu od 0,9 odsto godišnjeg BDP-a, što je daleko manje od mnogih država-članica EU. Štaviše, važan tržišni udeo LPHAs-a znači da ovaj sektor ostvaruje značajan uticaj na sveukupne tržišne nekretnine, tako ih stabilizujući i držeći cene na niskom nivou.

Ovo je tek jedan primer. Beka nadahnuće nalazi i u rumunskom modelu, koji ima za cilj da očuva svoje zajednice, a posebno mlađe generacije, od toga da odu iz Rumunije u potrazi za boljim prilikama. “Daju zajmove sa vrlo malim kamatama, na 30 godina ili tako nešto, što je ništa za par koji ima posao, jer će tako dobiti stan”, rekao je.

Vidi dosta razloga za ulaganje u budućnost mladih parova, naglašavajući da se oni često zaglave zbog finansijskih problema. “Imate par koji radi, oboje rade, ali ne mogu sebi da priušte kupovinu stana”, podvlači on.

Uprkos pozitivnim primerima iz cele Evrope, čini se da Kosovo nema velike planove kada je reč o uvođenju novog pristupa, a kako bi stanovi bili pristupačni. Fotografija: Ade Mula / K2.0.

Često kaže da “žive sa svojim roditeljima, jer im država ne daje ideje, priliku da razmišljaju o osnivanju sopstvenih porodica”.

U međuvremenu se pravi nacrt novog kosovskog zakona koji će zameniti zakon iz 2010, dok su Beka i SHPRK aktivno uključeni u pravljenje ovog nacrta.

Iako kaže da su prihvaćene mnoge preporuke njegove organizacije, on smatra da novi zakon i dalje ima nedostatke i da se nije sveobuhvatno bavio pristupačnim stanovima na Kosovu. “Znamo da je, manje-više, ovo zakon koji će imati manje izmene, jer nismo napravili mnogo izmena”, rekao je.

Bilo kako bilo, zakon je trenutno zaglavljen usled neslaganja između Ministarstva finansija i Ministarstva za zaštitu životne sredine i prostorno planiranje.

Samo će vreme pokazati kakva će biti budućnost, ali uprkos ovoj gradnji, revolucija stanovanja ne deluje neizbežno.K

Naslovna fotografija: Ade Mula / K2.0.