Duke u endur poshtë rrugëve të Bregut të Diellit drejt qendrës së Prishtinës, pashmangshëm kalon kah projekte të mëdha të ndërtimit. Blloqe të mëdha të apartamenteve po dalin si këpurdha me sa duket në secilin udhëkryq, dhe së shpejti do t’i fshehin me sukses mbetjet skeletike të përpjekjeve të kaluara për të ndërtuar, apo rrënojat e shtëpive që kanë mbetur të zbrazëta për 20 vite.

“Rezidenca e Mbretëreshës”, “Parku i Artë”, “VIP Kulla” dhe “Apartamentet e Gjelbërta” (kjo e fundit është punim i “Pika Luxury”) janë disa prej titujve që i mbajnë këto monolite të larta, që premtojnë jetë të mirë për ata që i kanë mjetet për t’i blerë ato.

Ndërsa është premtuar që në qendër do të zhvillohet një zonë e re e biznesit, në formë të një ndërtese të rrumbullakët me xhama në stilin e Dubait në lagjen Lakrishtë e cila mbanë emrin “Prishtina City Center”. Kompleksin e ka zhvilluar një kompani investuese që e ka kombinuar lokalin me një shtëpi të madhe mallrash me “kapacitet të jashtëzakonshëm”, apartamente luksoze me “katet më të larta në Ballkan” dhe “hapësirë të menduar mirë për t’iu përshtatur secilës kërkesë për administrim të bizneseve”, e kompletuar me “njësitë komerciale, standarde të larta dhe parking nëntokësor”.

Ndërtesat e reja luksoze si kompleksi i planifikuar “Prishtina City Center” me sa duket janë shumë popullore në Prishtinë, por ka mungesë të dukshme të vendbanimeve që janë financiarisht të përballueshme. Foto: Material promocional i Prishtina City Center.

Ndonëse “Prishtina City Center” mund të jetë një nga premtimet për një ekonomi të forcuar në të ardhmen, dizajni i brendshëm ultramodern i apartamenteve të saj (për të cilat ende nuk janë publikuar çmimet) janë në kontrast të madh me pagën mesatare neto në Kosovë, që është 471 euro. Dhe gjithashtu reflekton një trend të përgjithshëm në Prishtinë: Shpërthim i vendbanimeve luksoze dhe stagnimi i hapësirave të banimit që janë financiarisht të përballueshme.

Ndërtimtaria është industri e rëndësishme në Kosovë. Sipas Open Business, një platformë e zhvilluar nga Open Data Kosovo, në 2018 industria e ndërtimtarisë u rendit si industria e dytë sipas madhësisë, duke i përfshirë dy nga firmat më të mëdha në Kosovë.

Ndërkohë, Kosova me sa duket nuk ka mungesë të vendbanimeve ekzistuese të cilat janë në dispozicion — të dhënat e mbledhura në vitin 2011 si pjesë e regjistrimit të fundit të popullsisë treguan se 15,402 banesa ishin të zbrazëta në këtë vit. Por duke marrë parasysh faktin që popullsia e Prishtinës përbëhet prej rreth 200,000 njerëzve (2014), si dhe 40,000 banesat në të cilat njerëzit banojnë rregullisht, numrat tregojnë që para disa viteve, secila banesë ishte e okupuar mesatarisht prej pesë personave.

Sigurisht, prej kur janë mbledhur të dhënat që janë në dispozicion kanë ndryshuar variablat. Shumë më shumë ndërtesa janë ndërtuar, por gjithashtu popullsia është rritur — sipas të dhënave nga Agjencia e Statistikave të Kosovës, rreth një mijë njerëz migrojnë në Prishtinë çdo vit.

Pasiguria e banimit në Prishtinë

Agron Beka është drejtor ekzekutiv i OJQ-së Banimi Social dhe Të Drejtat Pronësore në Kosovë (SHPRK) dhe ish-këshilltar ligjor i ministrit të planifikimit hapësinor. Kur pyetet se a është e gatshme Prishtina ta pranojë këtë hyrje të një mijë banorëve të ri në vit, ai jep një përgjigje të drejtpërdrejtë: “Jo. Prishtina nuk është e gatshme t’i pranojë të gjithë këta njerëz.”

Pavarësisht shtëpive të zbrazëta dhe blloqeve të apratamenteve që sapo janë ndërtuar, ai thotë se ka mungesë të vendbanimeve që janë financiarisht të përballueshme — shumica e vendbanimeve që janë në dispozicion janë thjesht tepër të shtrenjta për individin mesatar që kërkon një vend për të jetuar në qytet.

Genc Bashota, drejtor për planifikim strategjik dhe zhvillim të qëndrueshëm në Komunën e Prishtinës, pajtohet se ka mungesë të vendbanimeve të përballueshme për fluksin e qëndrueshëm të banorëve të ri, dhe pranon që ekziston nevoja për të ndërtuar më shumë. Ai thekson se ky ishte një nga premtimet e Kryetarit Shpend Ahmeti në fushatën zgjedhore.

Sipas Bashotës, çmimi mesatar i qirasë për një apartament një-dhomësh në Prishtinë shkon nga 250 euro në 350 euro në muaj në lagjet më të kërkuara, dhe nga 200 euro në 250 euro në ato që janë më pak popullore, e kështu këto çmime e përjashtojnë një segment të madh të popullsisë.

Shumë të rinj nga Prishtina, qofshin studentë apo profesionistë në të 20-at apo 30-at, vazhdojnë të jetojnë me familjet e tyre sepse për ta kjo është alternativë më e realizueshme financiarisht; ata që nuk jetojnë me familje zakonisht e ndajnë një apartament me njerëz tjerë.

Diana Morina erdhi për të jetuar në kryeqytet nga Gjilani para pesë viteve kur i nisi studimet, dhe aktualisht punon në sektorin e OJQ-ve. Ajo ka ndërruar apartamente më shumë se pesë herë gjatë kësaj periudhe, dhe e përshkruan se si u detyrua të jetojë me njerëz që nuk i njihte, të cilët më vonë dilnin të ishin njerëz me të cilët nuk mund të jetonte rehat, apo të cilët i tregonin vonë se do ta lëshonin apartamentin, duke ia bërë asaj të pamundshme ta paguaj qiranë.

Duke e përshkruar përvojën e saj të kërkimit të apartamenteve, Morina thotë se “për një kohë të gjatë, gjetja e një apartamentit të mirë dhe të përballueshëm ka qenë problem më i madh për mua se gjetja e punës apo studimet”.

Studentët janë targete të lehta, thotë ajo. Pronarët e përdorin pozitën e pasigurtë e tyre për t’i lëshuar me qira vetëm apartamente që janë në kushte të këqija dhe me çmime të mëdha, me shpresën që mungesa e alternativave do t’i detyrojë ta pranojnë. Për më tepër, sipas përvojës së saj, pronarët preferojnë të mos lëshojnë me qira nëpërmjet agjencive, për t’iu shmangur kontratave të qirasë.

Madje ajo kujton se si një qiradhënës i kishte hyrë me forcë në apartament kur ajo ishte duke jetuar aty: “Çfarë përvoje e këndshme ta gjesh dikë duke pirë kafe nga gota jote, në apartamentin për të cilin je duke paguar!” thotë ajo.

Morina aktualisht jeton me tre njerëz tjerë në një apartament dy-dhomësh. Ajo vlerëson se i shpenzon rreth 20 përqind të të hyrave të saj në qira dhe shërbime komunale, pra më pak se familjet apo grupet bashkëjetuese mesatare. Megjithatë, ajo rregullisht udhëton për në qytetin e saj të lindjes, siç bëjnë edhe cimerët e saj — dhe ndonëse është apartament i kualitetit të mirë në një ndërtesë të re, hapësira e vogël i detyron dy prej tyre ta ndajnë një dhomë, duke i dhënë shumë pak privatësi.

Detyrimi për të jetuar në kushte të ngushta vjen pavarësisht faktit se të gjithë cimerët janë profesionistë që paguhen relativisht mirë.

“Shumica e njerëzve që i njoh që vijnë prej qyteteve tjera ballafaqohen pak a shumë me të njejtat sfida”, thotë Morina. “Statusi ekonomik ndikon në shumë prej vendimeve që i merr si i ri që jeton në kryeqytet. Shumë njerëz ndajnë apartamente me dikë tjetër apo disa kanë fatin ta gjejnë një apartament një-dhomësh të përshtatshëm dhe të përballueshëm për të jetuar vet”.

Ajo kujton se ishte më vështirë gjatë kohës kur ajo ishte studente, për shkak se qiradhënësit supozonin që studentët janë të papërgjegjshëm dhe kanë tendencë t’i dëmtojnë apartamentet. “Kishte plot raste kur miqtë e mi dhe unë e gjetëm apartamentin ‘e përkryer’ por në momentin që e kuptuan që jemi studentë, edhe pse ishim duke punuar, bëhej problem i madh dhe nuk na jepnin mundësinë për ta marrë atë me qira”, kujton Morina.

Përderisa Morina është punëtore profesioniste e cila merr rrogë mbi mesatare — shumë tjerë janë në situata shumë më të këqija.

Shpërthimi i ndërtimeve të zbrazëta

Ndërkohë që Morina po jeton e ngushtuar në apartamentin e saj me tre njerëz tjerë, monolitet e sapongritura qëndrojnë kryesisht të pazëna.

Prishtina është teren shumë tërheqës për investitorët, shpjegon Beka. Përderisa kosto e ndërtimit është e njëjtë për investitorët si në Prishtinë ashtu edhe në Mitrovicë dhe Fushë Kosovë, që është rreth shtatë minuta larg, ai thotë se “kur shesin, në Prishtinë fitojnë gati dyfish. Prandaj ndërtimi në Prishtinë është tërheqës për investitorët. ’S’ka rëndësi ku. Vetëm më leni të ndërtoj në Prishtinë’”.

Ai mendon se diaspora, veçanërisht gjenerata e re, që janë rritur në Zvicër apo Suedi dhe tani po fitojnë mjaft shumë, është pjesë e arsyes që shumë apartamente mbesin të zbrazëta për pjesën më të madhe të vitit.

“Tani vjen gjenerata e re; ata nuk janë mësuar të jetojnë në fshatra apo diku tjetër, kështu që blejnë apartamente në Prishtinë, rrinë këtu për një muaj për shembull, dhe brenda muajit shkojnë dy apo tri herë në fshatrat ku kanë jetuar familjet e tyre, dhe pastaj vijnë këtu për shkak se jeta e natës është shumë tërheqëse, dhe prandaj apartamentet përdoren për një muaj dhe mbesin të zbrazëta për 11 muaj”, thotë Beka.

Kryeqyteti i Kosovës po përjeton një shpërthim të ndërtimtarisë, por shumë prej apartamenteve të reja mbesin kryesisht të pazëna. Foto: Atdhe Mulla / K2.0.

Një tjetër arsye është që investitorët nuk po nguten t’i mbushin këto blloqë të apartamenteve, pasi që “ata që ndërtojnë në Prishtinë kanë mjaft kapital, kanë para për t’i lënë aty, madje deri në 2030. Dhe nëse i shesin me sukses në 2030, ata prap përfitojnë”, thotë Beka.

“Nuk e di pse na duhen më shumë apartamente, pse na duhen më shumë ndërtesa. Çdo ditë shohim gjithnjë më pak hapësira të gjelbërta dhe kjo është vetëm për shkak të këtyre ndërtesave që po ngriten rreth Prishtinës”, ankohet ai. “Pra për ta thënë me një fjali, shpresoj që ky trend do të ndalet. Nuk e shoh pse Prishtinës i duhen të gjitha këto apartamente, dhe fundi i këtyre ndërtesave do të vijë kur Kosova ta ketë një plan shumë të mirë për zhvillim ekonomik për Prishtinën dhe qytetet tjera”.

Rregullimi i industrisë së ndërtimtarisë ka qenë problem i madh në të kaluarën. Shpërthimi i ndërtimtarisë në periudhën e pasluftës ka rrjedhuar në shumë projekte të parregullta apo të jashtëligjshme ndërtimore. Kjo erdhi pjesërisht si rrjedhojë e shpërlarjes së parave, por gjithashtu thjesht për shkak të mungesës së planifkimit hapësinor, sipas Odës Ekonomike të Kosovës.

Në 2014, pasi Shpend Ahmeti u betua si kryetar i Prishtinës për herë të parë, Komuna nisi ta zbatojë Ligjin për Legalizimin e Ndërtimeve, e kjo bëri që një numër i madh i ndërtesave të rregullohen post facto, dhe një tjetër numër i madh i ndërtimeve të jashtëligjshme të shkatërrohen — posaçërisht ato që paraqisnin rreziqe për sigurinë.

Bashota nga Komuna shpjegon se përderisa tani janë disa plane që rregullojnë industrinë e ndërtimtarisë, nuk ka plan specifik për ta arritur një bilanc ndërmjet vendbanimeve luksoze dhe atyre të përballueshme: “Nuk mund të ndërhyjmë me kërkesën e tregut për vendbanime luksoze në Prishtinë”, shpjegon ai.

Nevoja për vendbanime të përballueshme

Çfarë do të bëhet nose tregu dështon të sigurojë vendbanime të përballueshme? Çfarë po bëhet për të siguruar banim social për ata që kanë nevojë?

Ligji për Financimin e Programeve të Veçanta të Banimit (2010), përveç që ka themeluar një strukturë për distribuimin e vendbanimeve sociale ekzistuese dhe atyre të reja, gjithashtu i jep fuqi komunës për t’i konfiskuar vendbanimet e zbrazëta që janë nën pronësi private dhe për t’ia lëshuar me qira njerëzve që kualifikohen për banim social, duke e subvencionuar 50 përqind të qirasë.

Beka pretendon se përderisa ligji e siguron këtë mundësi, në realitet nuk ka ndodhur gati kurrë, për shkak se procedurat janë të paqarta dhe zyrtarët shqetësohen se kjo mund ta hap derën për korrupsion.

Përderisa e kupton përmbajtjen e tyre, ai ankohet për mungesën e iniciativës. “Do të kisha qenë shumë i lumtur ta shoh këtë duke ndodhur diku, që nëse për asgje tjetër, të paktën për ta testuar, për ta bërë pilot projekt”, thotë ai, dhe argumenton se performimi i një testi të tillë do t’ia mundësonte qeverisë t’i identifikonte dobësitë e një sistemi të tillë dhe përfitimet që mund t’i sjell ai.

Bashota nga Komuna thotë se “mund ta konfirmojë që jemi duke punuar në Masterplanin për vendbanime të përballueshme”. Ai ngul këmbë se “është e rëndësishme për Komunën ta ndërtojë vendbanime të përballueshme”, dhe thotë se mund ta konfirmojë që 700 njësitë të banimit social janë duke u ndërtuar aktualisht.

Megjithatë, sipas Bekës, kjo nuk është e mjaftueshme, por njëkohësisht, ato nuk do të mbushen me njerëz në nevojë për shkak të mangësive në ligjin aktual.

“Me bazën ligjore që e kemi prezantuar në 2010, nuk mund t’i gjesh 700 njerëz — sepse nuk kualifikohen”, pretendon Beka. “Kështu që kemi njerëz në nevojë, por sipas kërkesave që i kanë vendosur në ligj, ata nuk kualifikohen”.

Ai kujton se gjatë një përpjekjeje të kaluar për t’i mbushur 50 njësitë, komuna përjetoi vështirësi të mëdha për të gjetur njerëz që kualifikohen ligjërisht për programin e banimit social.

Megjithatë, kjo nuk do të thotë që nuk ka njerëz në nevojë. Sipas tij, një nga problemet më të mëdha me sistemin aktual është mënyra se si e vlerëson nëse një individ, apo familje, kualifikohet për banim social.

Beka shpjegon se, sipas sistemit aktual — që përfshinë një formulë komplekse për kalkulimin e pranueshmërisë — individët që fitojnë më shumë se disa pragje të posaçme të të hyrave të ndryshueshme nuk kualifikohen për banim social; por nëse fiton më pak se pragjet, ata mund ta mbajnë vendbanimin social për një kohë të pacaktuar.

Përderisa duket pozitive në sipërfaqe, ka efekte negative të paqëllimshme. Në njërën anë, ka njerëz të cilët me të vërtetë vuajnë nga pasiguria e banimit dhe nuk kualifikohen për banim social për shkak se fitojnë tepër shumë sipas formulës aktuale, ndërsa në anën tjetër, njerëzit të cilët kualifikohen mund të ngecin në një cikël të varfërisë.

“Pra në thelb po ua jepim një apartament dhe po u themi ‘Kaq e ka jeta jote’ dhe prej tash s’ke nevojë të bësh asgjë, thjesht ulesh aty dhe mbetesh i varfër tërë jetën”, thotë ai, dhe argumenton se shumë prej atyre që përfitojnë nga banimi social stimulohen në mënyrë efektive për t’iu shmangur kërkimit për karrierë më të mirë, për shkak se rrezikojnë t’i humbin shtëpitë e tyre.

Për më tepër, kjo do të thotë se ka tendencë që të hyrat shtesë të fitohen në mënyrë joformale, pa dokumente dhe pa taksa.

Das Wiener Modell

Beka i ka disa ide për atë se si duhet t’i qasemi këtij problemi. Një pjesë qendrore e punës së OJQ-së së tij, SHPRK, është hulumtimi dhe zhvillimi i politikave në lidhje me banimin social, dhe ndonëse ka qenë i përfshirë në procesin e projektimit të ligjit të vitit 2010, ai nuk e vlerëson si të mirë sistemin aktual të banimit social.

Ai propozon të frymëzohemi nga shtetet tjera, në vend se të mbështetemi në tradita.

“Ka plot projekte rreth botës kështu që nuk kemi nevojë të investojmë shumë, thjesht mund t’i kopjojmë në Kosovë, dhe pa dyshim që do të kemi sukses”, thotë ai. “Çfarëdo që të bëjmë do të jetë më mirë se kjo që e kemi”.

Modeli i përkryer i Bekës duket shumë si modeli austriak i banimit të përballueshëm. Ai thotë se në Vjenë shumica e popullsisë jeton në vendbanime të përballueshme dhe të subvencionuara nga shteti. Natyrisht, kjo nuk do të thotë që të gjithë ata njerëz janë të varfër, por se filozofia rreth banimit është krejtësisht ndryshe.

“Pra për shembull, mostrat që na i dhanë në Vjenë — nuk është në qendër të Vjenës por diku afër — ishte një euro për metër katror, që do të thotë se nëse i ke 50 metra katrorë do të paguash 50 euro, që prapëseprapë nuk është asgjë, por këto para na duhen për ta mirëmbajtur këtë ndërtesë”, kujton Beka.

Limited Profit Housing Associations (Shoqatat e Banimit me Fitim të Kufizuar (LPHA-të) në Austri përbëhen nga kooperativa të banimit, si dhe kompani private të kufizuara dhe kompani publike të kufizuara, që operojnë nën rregulla që urdhërojnë që shumica e fitimeve të riinvestohen në ndërtime të reja apo në renovimin e banimeve ekzistuese.

Lartësitë maksimale të qirasë vendosen nga autoritetet subvencionuese të qeverisë, dhe sipas një studimit nga Institutit Austriak për Hulumtime Urbane dhe të Banimit, ato “nuk e tejkalojnë nivelin e domosdoshëm për menaxhim dhe ndërtim, bashkë me fitimin nga investimi për të ndërmarrë projekte në të ardhmen”.

Nuk është industri shumë fitimprurëse. Sipas Bekës, “ky është biznes i qindarkave, në të cilin si LPHA nuk ke të drejtë t’i marrësh paratë dhe ta blesh një veturë, por krejt çka mund të bësh është ta kesh një fond të sigurt për ta ndërtuar një shtëpi të re për të tjerët”.

Megjithatë, ai thotë se këto kompani janë shumë të respektuara në Austri dhe ky model i biznesit është dëshmuar si i suksesshëm.

Me të vërtetë sipas Austrian Institute for Real Estate Construction and Housing Ltd., LPHA-të e kanë 23 përqind të tregut të banimit në Austri dhe prodhojnë më shumë se gjysmën e ndërtimeve të përvjetshme të vendbanimeve me disa apartamente në këtë shtet — duke performuar më mirë se projektet komunale të banimit dhe ndërtimet private të vendbanimeve me disa apartamente.

E gjithë kjo arrihet nëpërmjet subvencioneve shtetërore, por me kosto prej 0.9 përqind të PBB-së së përvjetshme, që është shumë më e ulët se në plot shtete tjera të BE-së. Për më tepër, pjesa e rëndësishme e tregut që e kanë LPHA-të bën që sektori të ketë ndikim të rëndësishëm në tregun e përgjithshëm të banimit, sepse e stabilizon atë dhe i mbanë çmimet të ulëta.

Ky është vetëm një shembull, por Beka është frymëzuar edhe nga modeli rumun, që synon t’i shpëtojë komunitetet në këtë shtet, posaçërisht gjeneratat më të reja, që ata të mos ikin nga Rumania në kërkim të mundësive më të mira. “Ata po japin kredi me interes shumë të ulët, për rreth 30 vjet, që për një çift që punon nuk është asgjë, sepse marrin apartament”, thotë ai.

Ai sheh plot arsye për të investuar specifikisht në të ardhmen e çifteve të reja, duke theksuar se ata shpeshherë e gjejnë veten të ngecur. “Ke çifte të cilët të dytë punojnë por nuk mund ta blejnë një apartament të ri”, thotë ai.

Pavarësisht shembujve pozitiv nëpër Evropë, Kosova me sa duket nuk ka plane për ta reformuar qasjen e saj për prodhim të vendbanimeve të përballueshme. Foto: Atdhe Mulla / K2.0.

Ai thotë se shpeshherë “duhet të jetojnë me prindërit e tyre, sepse shteti nuk u jep ide dhe mundësi të reja që ata të mendojnë për familjet e tyre”.

Ndërkohë është duke u krijuar një projektligj i ri në Kosovë për ta zëvendësuar ligjin e vitit 2010, dhe Beka i SHPRK-së kanë qenë të përfshirë në mënyrë aktive në projektimin e tij.

Përderisa thotë se shumë prej rekomandimeve të organizatës së tij janë pranuar, ai beson se pak ndryshime janë bërë dhe ligji i ri ende nuk po përfaqëson një reformë të tërësishme të mënyrës në të cilën adresohen vendbanimet e përballueshme në Kosovë. “Ne e dimë që pak a shumë ky është një ligj që do t’i ketë disa ndryshime të vogla, por ne nuk kemi bërë shumë ndryshime”, thotë ai.

Sidoqoftë, ligji aktualisht ka mbetur pezull për shkak të betejës ndërmjet Ministrisë së Financave dhe Ministrisë së Ambientit dhe Planifikimit Hapësinor.

Me kohë do ta shohim çfarë na pret në të ardhmen, por pavarësisht gjithë këtyre ndërtimeve, nuk duket se do ta kemi një revolucion të banimit në të ardhmen e afërt.K

Foto kryesore: Atdhe Mulla / K2.0.